Der Immobilienmarkt in Lyon zeigt Preise, die von einem Arrondissement zum anderen stark variieren, mit Unterschieden, die von einfach bis doppelt für eine alte Wohnung reichen können. Diese allgemeine Feststellung verdeckt sehr unterschiedliche Realitäten je nach Sektor, Art der Immobilie und Zustand des Gebäudes.
Nach zwei Jahren der Korrektur signalisieren die Preisindikatoren eine Stabilisierung ohne echte Erholung.
Verhandlung und angegebener Preis in Lyon: Warum der Durchschnitt nicht ausreicht
Eine oft ignorierte Kennzahl in den Vergleichen nach Arrondissement: der Unterschied zwischen dem angezeigten Preis und dem tatsächlichen Verkaufspreis. Seit der Korrektur, die 2023 begonnen hat, verhandeln die Käufer in Lyon mehr, und Verkäufer passen ihre Erwartungen nach unten an. Ein auf einer Anzeige angegebener Preis stellt daher nicht den Marktwert dar.
Um den richtigen Preis zu bewerten, muss man den angezeigten Preis mit den kürzlich in der Datenbank der Grundstückswertanfragen (DVF) erfassten Transaktionen abgleichen, die kostenlos zugänglich ist. Diese Datenbank erfasst die tatsächlich abgeschlossenen Verkäufe, einschließlich Preis, Fläche und Adresse. Den Vergleich einer Immobilie mit drei bis fünf geografisch nahen und ähnlichen Verkäufen bietet eine viel zuverlässigere Orientierung als einen Durchschnitt pro Arrondissement.
Käufer, die eine Immobilie mit Terhexagone Immo kaufen möchten, können somit die vorgeschlagenen Schätzungen mit den DVF-Daten des angestrebten Sektors vergleichen, was es ermöglicht, die Konsistenz eines Preises zu überprüfen, bevor ein Angebot abgegeben wird.
Die Art der Immobilie beeinflusst ebenfalls die Interpretation der Zahlen. Immobilienmakler berichten von einer lebhaften Aktivität bei Studios und T2 im Stadtzentrum, die von Erstkäufern getragen wird. Der Vergleich von Wohnungen mit ähnlicher Fläche und Preisklasse bleibt die einzige relevante Methode, um sich nicht von einem Durchschnittspreis täuschen zu lassen, der inkompatible Realitäten aggregiert.
Preisdifferenzen zwischen den Arrondissements von Lyon: Die Zahlen, die man beachten sollte
Die verfügbaren Daten zeichnen eine recht klare Preiskartographie. Das 6. Arrondissement, rund um den Parc de la Tête d’Or, gehört zu den teuersten Sektoren der Stadt. Im Gegensatz dazu zeigen Arrondissements wie das 9. oder bestimmte Teile des 5. deutlich niedrigere Preise. Zwischen diesen beiden Extremen hat jedes Arrondissement seine eigene Dynamik.
Diese Bandbreite spiegelt Unterschiede im Standard, der Nähe zu Verkehrsanbindungen und der Qualität des Bauwerks wider, die sich nicht auf die Nummer des Arrondissements reduzieren lassen.
Preiskorrekturen betreffen nicht alle Viertel gleich
Der allgemeine Preisrückgang, der seit 2023 verzeichnet wird, verdeckt divergierende Entwicklungen. Ein sich im Wandel befindliches Viertel (Vorhandensein neuer Bauprojekte, Ankunft einer Verkehrsverbindung) kann seine Preise besser halten als der Durchschnitt, während ein Sektor mit einem alternden Bestand einen stärkeren Preisrückgang erleidet.
Die Kennzahl, die in öffentlichen Analysen am häufigsten fehlt: die Entwicklung der Preise von Straße zu Straße in den letzten zwölf Monaten. Die Durchschnittswerte pro Arrondissement glätten diese Mikrovariationen, was die präzise Bewertung einer Immobilie an der Grenze zwischen zwei Vierteln mit gegensätzlichen Dynamiken erschwert.
DPE und Mietpreisbremse: zwei Filter, die den akzeptablen Preis verändern
Das Energieeffizienzdiagnose verändert nun den Wert einer Immobilie messbar. Eine Wohnung der Klasse F oder G verliert im Vergleich zu einer gleichwertigen, besser bewerteten Immobilie zwischen 15 und 20 % an Wert. Dieser Abschlag erklärt sich durch die Kosten für energetische Renovierungsarbeiten und durch die schrittweisen Einschränkungen bei der Vermietung von energetisch ineffizienten Wohnungen.
Bevor ein Kaufpreis validiert wird, ermöglicht die Überprüfung des DPE der Wohnung und die Schätzung der Kosten einer möglichen Normierung die Berechnung des tatsächlichen Budgets, nicht nur des Preises pro m².
- Eine Immobilie der Klassen D oder E in einem Gebäude aus den 1960er Jahren kann eine Innendämmung, einen Fensterwechsel und eine Aktualisierung der Heizungsanlage erfordern, was die Rentabilität einer Mietinvestition erheblich beeinträchtigt.
- Eigentümergemeinschaften, die bereits einen Plan für energetische Arbeiten beschlossen haben, bieten einen Vorteil: Die Kosten sind beziffert, verteilt und geplant, was die Unsicherheit für den Käufer verringert.
- Ein günstiger DPE (A, B oder C) für eine alte Immobilie stellt ein Wertsteigerungsargument dar, das einen Preis pro m² rechtfertigt, der über dem Durchschnitt des Viertels liegt.
Die Mietpreisbremse begrenzt die theoretische Rentabilität
Lyon und Villeurbanne wenden die Mietpreisbremse an. Die Obergrenze hängt vom geografischen Sektor, der Anzahl der Zimmer, dem Baujahr und dem möblierten oder unmöblierten Charakter der Wohnung ab. Für einen Kauf, der zur Vermietung gedacht ist, verhindert die Überprüfung der geltenden Referenzmiete, dass ein Kaufpreis durch eine Miete gerechtfertigt wird, die nicht erlaubt wäre.
Ein Investor, der eine T2 im 7. Arrondissement kauft und auf eine freie Miete hofft, könnte feststellen, dass die regulatorische Obergrenze seine Bruttorentabilität erheblich reduziert. Diese Berechnung muss vor dem Angebot und nicht nach der Unterzeichnung erfolgen.
Neu und alt in Lyon: zwei Märkte, zwei Bewertungsmaßstäbe
Der Markt für Neubauten in Lyon durchläuft eine spezifische Spannungsphase, mit stark rückläufigen Verkaufszahlen. Die Preisreferenzen für Neubauten sind nicht auf Altbauten übertragbar und umgekehrt. Ein Neubau, der zu einem hohen Preis in einem bestimmten Viertel angeboten wird, bedeutet nicht, dass der Altbau im selben Sektor mehr wert ist.
Neubauten erfüllen aktuelle energetische Standards, haben eine volle Mehrwertsteuer und oft reduzierte Notarkosten, was jeden direkten Vergleich pro m² verfälscht. Um eine alte Immobilie zu bewerten, ist es besser, sich auf die DVF-Transaktionen zu konzentrieren, die ausschließlich alte Immobilien im gleichen Gebiet betreffen.
Die Stabilisierung des Lyoner Marktes bietet eine Gelegenheit für Käufer, die sich Zeit nehmen, um die tatsächlichen Daten zu vergleichen. Der richtige Preis einer Immobilie in Lyon hängt weniger vom kommunalen Durchschnitt ab als von der Kreuzung zwischen dem DPE, den kürzlich in der Nähe getätigten Verkäufen und der geltenden Mietobergrenze. Drei konkrete Überprüfungen, die kostenlos zugänglich sind und mehr wert sind als eine Online-Schätzung.
